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众多楼盘开盘价低于预期  下半年楼价震荡下行

    导读： 当前广州市区新开楼盘的价格普遍低于预期，吹风价30000元/平方米，实际成交价在26000元/平方米左右，一套120多平方米的房优惠高达72万；而郊区楼盘、二手房已经出现实质性降价。

    当前广州市区新开楼盘的价格普遍低于预期，吹风价30000元/平方米，实际成交价在26000元/平方米左右，一套120多平方米的房优惠高达72万；而郊区楼盘、二手房已经出现实质性降价。从全国70个大中城市的房价增幅可以发现，已经从年初的0.8%下降到0.16%。可以说，目前正处于楼价临界点，拐点已近。

　　　　开盘价低于心理预期

    上周日，黄埔大道某楼盘开盘，65~127平方米的两房三房单位最低价18800元/平方米起，远低于之前的放风价23000元/平方米；上周六江南西某楼盘开盘，多重折扣后低至24000元/平方米，而之前咨询价一直是30000元/平方米。

在楼市僵持局面下，开发商定价策略已发生变化。比如说江南西某120平方米的单位，原总价3853137元，折扣之后总价3127203元，差价高达72万多。而该地段的小区次新房，房价已经高达两万，相比之下，这一价格还算比较实惠。并非所有楼盘都那么热闹。在海珠区工业大道某楼盘，和售楼处外面热闹的车展场面相比，售楼处内尤显冷清。

　　郊区楼盘： 价格已出现实质性下降

      相比市区，市郊楼盘的价格战已经打响。“番禺、从化、增城一些楼盘都已经开始降了。”经纬行研究中心主任曾英杰告诉记者，特别是二手房，外围区域相比之前已经有10%的松动，比如番禺某楼盘，之前的价格在7000元/平方米左右，现在6000多元/平方米就可谈下来了。

在广州房管局每月楼市报告抽取的典型楼盘中可以发现，郊区楼盘的降价态势非常明显。7月抽取样本中，13个楼盘有6个降价，而在6月报告中，13个楼盘中仅有2个降价。比如说南沙区的棕榈水岸园，7月份相比6月份下降了6.2%。

　　拐点前后 北京8月 新开项目全线低开

      据“链家地产”统计，北京年初至今共有99个新开商品房项目，其中大约有30%的项目最近一期价格低于前期价格。而8月初开盘的项目，基本全部低开。“这在去年是比较少见的。”“链家地产”首席分析师张月称，目前2011年新开在售期房拟售价与成交价差距已经扩大到10%。

　　八九月份全国房价迎来拐点

      全国房价还没有出现实质性下降。比如易居中国8月报告显示，1~7月，全国商品房成交均价同比上涨11.0%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，较1~6月上升1.1个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨10.3%，较1~6月上升1.2个百分点，住宅成交均价继续回升。

而广州刚刚发布的7月房价报告显示，2011年7月，全市10区新建商品住宅网上签约均价13218元/平方米，同比上升17.8%，环比上升2.3%。

“均价受到结构性影响，看房价走势，更具参考价值是70个大中城市房价指数。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，目前阶段环比数据的情况或许更有价值。

数据显示，全国70个大中城市6月份房价综合涨幅仅为0.16%，而今年1月份涨幅是0.8%。或许八月、九月就会迎来转为负增长这样一个拐点。“今年楼市拐点应该在8月或者9月出现，第三季度出现拐点应该基本上是没有问题的，但整个一线城市应该说现在还没有迎来拐点。”杨红旭表示。

　　理由一：市场房源供应量大增

     首先是供应量大增。据经纬行统计，广州今年下半年十区两市预计新增供应约5.5万套，折合面积约599万平方米。下半年中心六区缺货的局面也有望缓解，预计有1.4万套。而截至上周末，国内11大重点城市的住宅存量已攀升至63.4万套，环比上涨0.9%。

　　理由二：开发商资金链绷紧

     开发商资金链越绷越紧。万科、中海、保利等大型房企7月环比业绩已出现下滑。全经联地产研究员何良栩判断，未来随着信贷政策的偏紧，房地产企业可能继续去杠杆化，下阶段必然形成“跑货”主旋律。